El pasado jueves 16 de junio, entró en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y resiliencia.

Esta Ley (que es el resultado del paso por el Parlamento del Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre) introduce una serie de medicaciones en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH)

La mencionada Ley 10/2022 nació con el objetivo de impulsar la actividad edificatoria residencial, debido a la elevada antigüedad que reviste la vivienda en el estado español, así como a la baja tasa de rehabilitación efectiva de la misma.

En este sentido, del preámbulo del texto legal podemos extraer los tres motivos principales que han fundamentado las novedades que más adelante expondremos:

• El grave deterioro edificatorio y residencial: más de la mitad del parque edificatorio residencial de nuestro país obedece a construcciones anteriores al año 1980, teniendo el 84% de estas malas calificaciones en materia de consumo energético, y siendo el 75% no accesibles.

• La importancia de dar respuesta rápida a los retos nacionales y europeos en materia de rehabilitación edificatoria.

• La gran oportunidad de destinar, a corto plazo, un elevado volumen de recursos europeos al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

¿Cuáles son los principales cambios en la LPH?

El principal cambio que ha introducido la mencionada Ley 14/2022 ha sido la inclusión de modificaciones en el régimen de propietarios con relación a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio, o a la implantación de fuentes de energía renovable de uso común. En este sentido, se prevé un régimen de mayoría simple para la adopción de acuerdos que tengan como objeto la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación que sean necesarias para su desarrollo.

En relación con lo mencionado, se establece que el coste de dichas obras o actuaciones, o incluso el pago de las cuantías que precisen para cubrir los préstamos o financiación que se hayan concedido, serán considerados gastos generales de la comunidad. En este sentido, se refuerzan todavía más las facultades con las que cuentan las comunidades para disponer de capacidad jurídica a la hora de llevar a cabo tales operaciones.

Por otro lado, se impone la obligación a los propietarios de no alterar los elementos arquitectónicos comunes del edificio, así como a conservar el buen estado de la vivienda. De tal aspecto se desprende que deberán contribuir a los gastos de la comunidad, así como la prohibición de llevar a cabo actividades peligrosas o que resulten molestas para los otros vecinos.

Morosos

Finalmente, mencionar que el texto legal también incluye modificaciones en el tratamiento de los recibos pendientes de pago por parte de los propietarios (morosos). Concretamente, se establecen tanto medidas preventivas de carácter convencional, como soluciones ante una posible situación de impago. En tal caso, se determina que dichos conflictos podrán resolverse tanto en sede extrajudicial a través de un procedimiento de mediación o arbitraje, o judicialmente mediante el procedimiento monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias.

En concreto, con relación a los morosos:

• Se dota a las comunidades de propietarios de capacidad sancionadora, legitimándolas para que puedan sancionar al moroso privándole del uso de instalaciones y/o elementos comunes que no sean esenciales y para establecer intereses superiores al interés del dinero, siempre y cuando no sean desproporcionados, algo que ya venían admitiendo los tribunales, pero que ahora se legaliza para que no quede duda de la validez de estos pactos.
• Los intereses moratorios se generarán de forma automática desde el vencimiento del crédito comunitario, no siendo necesario requerimiento previo.
• También se ha modificado la regulación del proceso monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias para hacerlo más ágil, permitiendo que se puedan reclamar deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatorio, si bien limitando dicha posibilidad a las que se devenguen hasta el momento de la notificación del acuerdo liquidatorio al moroso.
• Se establece la posibilidad de que se puedan reclamar en el proceso monitorio todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor».

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